Instandhaltungsrücklage zu niedrig? So ordnen Käufer die Rücklage einer WEG ein

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 spricht das Gesetz nicht mehr von der Instandhaltungsrücklage, sondern von der Erhaltungsrücklage. Gemeint ist dasselbe: ein Topf, in den die Eigentümer über das Hausgeld einzahlen und aus dem größere Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanziert werden. Umgangssprachlich - und auch in vielen Verwalterunterlagen - ist weiterhin von der Instandhaltungsrücklage die Rede.

Rechtlich gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Eine feste Mindesthöhe schreibt das Gesetz aber nicht vor. Was angemessen ist, hängt vom Zustand und Alter des Gebäudes, den geplanten Maßnahmen und der Zusammensetzung der Gemeinschaft ab.

Als Anhaltspunkt für die jährliche Zuführung wird in der Praxis häufig § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung herangezogen. Sie gilt eigentlich für preisgebundenen Wohnraum, liefert für die WEG aber gängige Richtwerte je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr:

• bis 7,10 Euro je m² jährlich, wenn die Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt
• bis 9,00 Euro je m² jährlich bei 22 bis unter 32 Jahren
• bis 11,50 Euro je m² jährlich ab 32 Jahren
• zusätzlich 1,00 Euro je m² jährlich, wenn ein Aufzug vorhanden ist

Ergänzend wird die sogenannte Petersche Formel genutzt. Sie schätzt den Instandhaltungsbedarf über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes: Die jährlichen Instandhaltungskosten liegen demnach bei rund dem 1,5-fachen der Herstellungskosten, verteilt auf 80 Jahre. Rund 65 bis 70 Prozent davon entfallen üblicherweise auf das Gemeinschaftseigentum - also den Teil, der aus der Rücklage bezahlt wird.

Beide Ansätze sind keine gesetzlichen Vorgaben, sondern Faustformeln. Sie zeigen aber, dass eine Zuführung von wenigen Euro je Quadratmeter und Jahr für ein älteres Gebäude oft nicht ausreicht.

Ein Rücklagenbestand von 40.000 Euro klingt viel. Für eine kleine WEG mit intakter Bausubstanz kann das komfortabel sein - für eine große Anlage mit anstehender Dach- oder Fassadensanierung ist derselbe Betrag deutlich zu wenig. Umgekehrt kann eine moderate Rücklage ausreichen, wenn die WEG in den vergangenen Jahren bereits saniert hat und die großen Positionen für einige Zeit erledigt sind.

Entscheidend ist deshalb immer der Abgleich aus vier Bausteinen: dem aktuellen Rücklagenbestand, der jährlichen Zuführung im Wirtschaftsplan, dem Gebäudealter und Zustand sowie den in den Protokollen diskutierten Maßnahmen. Erst dieses Bild zeigt, ob die Rücklage tatsächlich zu niedrig ist oder ob sie zum konkreten Gebäude passt.

Der anteilige Rücklagenbestand ist rechtlich Vermögen der Gemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers. Er verbleibt bei der Gemeinschaft und geht wirtschaftlich auf den Erwerber über. Der Verkäufer bekommt seinen Anteil nicht ausgezahlt - er ist im Kaufpreis mit abgegolten.

Für die Grunderwerbsteuer gilt: Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16.09.2020 (Az. II R 49/17) mindert die anteilige Erhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht. Auch wenn im Kaufvertrag ein anteiliger Rücklagenbestand ausgewiesen wird, wird die Steuer auf den vollen Kaufpreis erhoben.

Beim Studium der Unterlagen einer WEG lohnt sich der Blick auf typische Warnzeichen. Sie deuten nicht zwingend auf ein Problem hin, sollten aber Anlass für gezielte Rückfragen bei Verwaltung und Verkäufer sein:

• niedriger Rücklagenbestand bei älterem Gebäude ohne dokumentierte Sanierungen
• wiederholt vertagte oder abgelehnte Sanierungsbeschlüsse in den Protokollen
• laufende Diskussionen über Sonderumlagen oder Sonderumlagen in jüngerer Vergangenheit
• Nachzahlungen in den Jahresabrechnungen mehrerer Jahre in Folge
• Zuführung deutlich unter den Orientierungswerten trotz größerer anstehender Maßnahmen