Die WEG-Jahresabrechnung lesen: Anleitung für Kaufinteressenten
Zuletzt aktualisiert: Juli 2026
Die WEG-Jahresabrechnung ist eines der aufschlussreichsten Dokumente, das Kaufinteressenten in die Hand bekommen. Sie zeigt, wie die Gemeinschaft im vergangenen Wirtschaftsjahr tatsächlich gewirtschaftet hat - jenseits der Zahlen aus dem Exposé.
Dieser Beitrag erklärt Aufbau und Systematik der Jahresabrechnung, ordnet die seit der WEG-Reform 2020 geltende Beschlussfassung ein und zeigt, worauf Käufer in den Abrechnungen der letzten drei Jahre achten sollten.
Abrechnungsspitze statt Gesamtbeschluss
Der Verwalter hat nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine Abrechnung aufzustellen. Seit der WEG-Reform 2020 beschließt die Eigentümerversammlung nicht mehr das Zahlenwerk selbst, sondern nur die sogenannte Abrechnungsspitze: die Einforderung von Nachschüssen bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG.
Die Zahlen der Abrechnung selbst sind damit nicht mehr Beschlussgegenstand - was die Bedeutung des Vermögensberichts und der Einsicht in die Belege für Kaufinteressenten deutlich erhöht.
Der Vermögensbericht als Kerndokument
Ebenfalls seit der Reform muss der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Er enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens - für Kaufinteressenten das aufschlussreichste Dokument, weil dort Rücklagenstand und offene Forderungen sichtbar werden, etwa Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer.
Worauf Käufer in drei Jahresabrechnungen achten
Für ein belastbares Bild reichen einzelne Abrechnungen nicht. Bewährt hat sich der Blick auf die letzten drei Jahre. Achten Sie insbesondere auf:
- wiederholte Nachzahlungen (deuten auf zu knapp kalkulierte Wirtschaftspläne hin)
- ob die geplante Rücklagenzuführung tatsächlich geleistet wurde
- ungewöhnlich hohe Instandhaltungspositionen (Einmaleffekt oder Dauerzustand?)
- Entwicklung der Rücklage über die Jahre
- Abweichungen zwischen Wirtschaftsplan und Abrechnung
Hausgeldrückstände des Verkäufers
Für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers haftet der Erwerber gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich nicht - Rückstände bleiben Schuld des Verkäufers. Trotzdem sollten Sie vor dem Kauf eine Bestätigung der Verwaltung einholen, dass keine Rückstände auf der Einheit bestehen, um Streit zu vermeiden.
WEG-Abrechnung ist nicht Betriebskostenabrechnung
Für Vermieter wichtig: Die WEG-Jahresabrechnung ist nicht identisch mit der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Sie folgt einer anderen Systematik, enthält andere Positionen (nur der Katalog des § 2 BetrKV ist umlagefähig) und deckt teils andere Zeiträume ab. Beide Abrechnungen müssen unabhängig voneinander sauber erstellt werden.
Einsicht als Käufer
Eigentümer haben ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen einschließlich Belegen nach § 18 Abs. 4 WEG. Kaufinteressenten haben dieses Recht nicht selbst, sondern fordern die Abrechnungen über den Verkäufer an. Verweigert dieser die Herausgabe oder Ermächtigung, ist das bereits ein wichtiges Signal.
Häufige Fragen
- Was ist die Abrechnungsspitze?
- Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den beschlossenen Vorschüssen und den tatsächlich angefallenen Kosten. Seit der WEG-Reform 2020 beschließt die Eigentümerversammlung nach § 28 Abs. 2 WEG nur diese Spitze - also Nachforderungen bzw. Anpassungen -, nicht mehr das gesamte Zahlenwerk der Abrechnung.
- Hafte ich für Hausgeldschulden des Verkäufers?
- Für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers haftet der Erwerber gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich nicht. Trotzdem sollten Sie vor dem Kauf eine schriftliche Bestätigung der Verwaltung einholen, dass keine Rückstände auf der Einheit bestehen.
- Was ist der Vermögensbericht und warum ist er für Käufer wichtig?
- Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens - inklusive offener Forderungen wie Hausgeldrückständen. Er ist deshalb eines der aufschlussreichsten Dokumente für die Kaufentscheidung.
Weiterlesen
Nicht umlagefähige Hausgeldkosten: Was Eigentümer wirklich selbst zahlen
Nicht das gesamte Hausgeld lässt sich auf Mieter umlegen. Was Eigennutzer und Kapitalanleger wirklich selbst tragen - mit Anleitung zur Überprüfung.
Instandhaltungsrücklage zu niedrig? So ordnen Käufer die Rücklage einer WEG ein
Orientierungswerte, rechtlicher Rahmen und die Frage, wann eine Rücklage wirklich zu niedrig ist - strukturiert für Kaufinteressenten.
Sonderumlage nach Eigentümerwechsel: Wer zahlt - Käufer oder Verkäufer?
Sonderumlagen können Käufer treffen, obwohl der Beschluss vor dem Notartermin gefasst wurde. Wer wirklich zahlt und wie Sie sich absichern.
Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.