Sonderumlage nach Eigentümerwechsel: Wer zahlt - Käufer oder Verkäufer?

Die Eigentümergemeinschaft finanziert sich aus dem laufenden Hausgeld und - für größere Erhaltungsmaßnahmen - aus der Erhaltungsrücklage. Reichen beide für eine anstehende Maßnahme nicht aus, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Rechtsgrundlage ist § 28 WEG: Die Sonderumlage ist eine Ergänzung des Wirtschaftsplans für einen konkreten Zweck, etwa eine Dachsanierung, einen Heizungstausch oder unerwartete Reparaturen.

Beschlossen wird die Sonderumlage in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Der Beschluss legt Höhe, Zweck und in der Regel auch die Fälligkeit fest.

Zahlungspflichtig gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich derjenige, der im Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das gilt auch dann, wenn der zugrunde liegende Beschluss zeitlich vor dem Eigentumserwerb gefasst wurde. Für die Gemeinschaft zählt das Grundbuch, nicht der Notartermin oder der wirtschaftliche Übergang.

Wichtig ist deshalb der Unterschied zwischen Kaufvertragsabschluss und Eigentumsumschreibung. Mit der Beurkundung beim Notar ist man noch nicht Eigentümer. Eigentümer wird man erst mit der Eintragung im Grundbuch - und diese liegt in der Regel Wochen bis Monate nach dem Notartermin.

In der Praxis liegen zwischen Kaufvertrag, Übergabe der Wohnung und Grundbucheintragung häufig mehrere Monate. Wird in diesem Zeitraum eine Sonderumlage fällig, kann die Frage nach dem Zahlungspflichtigen im Einzelfall streitig sein. Auch die Wirkung von Klauseln, die die Zahlungspflicht abweichend regeln, wird uneinheitlich beurteilt.

Für den Einzelfall empfiehlt sich anwaltliche Beratung, insbesondere wenn absehbar ist, dass zwischen Notartermin und Umschreibung eine größere Beschlussfassung ansteht. Pauschale Antworten führen hier schnell in die Irre.

Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag regeln, wer im Innenverhältnis eine Sonderumlage trägt - beispielsweise, dass bereits beschlossene Sonderumlagen vom Verkäufer zu tragen sind, auch wenn sie erst nach Umschreibung fällig werden. Eine solche Regelung wirkt zwischen den Vertragsparteien: Der Käufer bezahlt gegebenenfalls zunächst und kann sich das Geld anschließend vom Verkäufer zurückholen.

Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ändert die Vereinbarung nichts. Die Gemeinschaft wendet sich weiterhin an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Eine sorgfältige Formulierung dieser Klausel und die Absicherung des Ausgleichsanspruchs, etwa über einen Kaufpreiseinbehalt, gehören in die notarielle Beratung.

Ein Großteil der späteren Überraschungen lässt sich durch systematische Prüfung der Unterlagen vermeiden. Verkäufer und Verwaltung sollten dafür folgende Dokumente bereitstellen:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• aktuelle Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG
• aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
• Sanierungs- oder Instandhaltungsstau-Berichte, falls vorhanden
• schriftliche Bestätigung des Verkäufers oder der Verwaltung zu bekannten, noch nicht beschlossenen Vorhaben

Nicht jede Diskussion über eine große Maßnahme führt zu einer Sonderumlage. Wiederholt vertagte Sanierungsbeschlüsse, kontroverse Debatten über die Rücklagenhöhe oder eingeholte Kostenschätzungen für Dach, Fassade oder Heizung sind aber deutliche Signale, dass mittelfristig etwas auf die Gemeinschaft zukommt. Sie gehören in die Kaufentscheidung genauso wie der Kaufpreis selbst.