Wohnung mit alter Heizung kaufen: Was nach der Heizungsgesetz-Reform 2026 gilt
Zuletzt aktualisiert: Juli 2026
Rechtsstand: Ende Juli 2026. Die Rechtslage zum Heizen befindet sich derzeit im Umbruch. Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat eine grundlegende Novelle beschlossen; die Verkündung und das Inkrafttreten der wesentlichen Regelungen standen Ende Juli 2026 unmittelbar bevor. Käufer einer Eigentumswohnung mit älterer Heizung sollten die Detailregelungen zum Zeitpunkt ihrer Entscheidung aktuell prüfen.
Dieser Beitrag ordnet den neuen Rechtsrahmen ein und zeigt vor allem den Kern der Käuferprüfung: die wirtschaftliche Einschätzung der bestehenden Heizung. Denn diese Prüfung ist von der Gesetzesreform unberührt geblieben.
Vom GEG zum GModG: Was sich rechtlich ändert
Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat eine grundlegende Novelle beschlossen: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG, umgangssprachlich "Heizungsgesetz") wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Die Verkündung und das Inkrafttreten der wesentlichen Regelungen standen Ende Juli 2026 unmittelbar bevor.
Zentrale Änderung: Die Pflicht, neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Gas- und Ölheizungen bleiben beim Heizungstausch grundsätzlich zulässig; ab 2029 ist eine schrittweise Beimischung klimaneutraler Brennstoffanteile vorgesehen. Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung entfällt; die bisherige 65-Prozent-Vorgabe für Großstädte wurde übergangsweise bis zum 1. November 2026 ausgesetzt.
Unverändert bleibt das Ziel: Ab 2045 darf nur noch klimaneutral geheizt werden.
Was sich für Käufer nicht geändert hat
Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiter betrieben und repariert werden - eine allgemeine sofortige Austauschpflicht gab es weder nach altem noch nach neuem Recht. Wer eine Wohnung mit älterer, aber intakter Heizung kauft, muss also nicht unmittelbar mit einem gesetzlich erzwungenen Austausch rechnen.
Ausdrücklicher Hinweis: Die Detailregelungen des GModG - etwa verbleibende Betreiber- und Nachrüstpflichten - sollten Käufer zum Zeitpunkt ihrer Entscheidung aktuell prüfen, da sich die Rechtslage 2026 im Umbruch befindet.
Förderung: Weiterhin verfügbar, Konditionen ändern sich
Die staatliche Heizungsförderung läuft weiter: Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Förderbedingungen (Grundförderung von 30 Prozent der Investitionskosten, kombinierbar mit weiteren Boni wie dem Klimageschwindigkeitsbonus, der ab 2027 schrittweise sinkt). Konkrete Konditionen und Höchstbeträge ändern sich laufend und sollten tagesaktuell bei der KfW geprüft werden.
Wirtschaftliche Käuferprüfung: der eigentliche Kern
Die wirtschaftliche Käuferprüfung bleibt von der Gesetzesreform unberührt und ist der Kern der Entscheidung. Prüfen Sie strukturiert:
- Alter und Zustand der Heizung erfragen - das Baujahr steht im Schornsteinfegerprotokoll und oft in den ETV-Protokollen
- Lebensdauer-Risiko einpreisen: ein Heizungstausch in der WEG ist eine typische Sonderumlage-Situation
- Protokolle der letzten drei Jahre gezielt auf Heizungsdiskussionen prüfen
- Rücklagenstand gegen das Tauschrisiko halten
- laufende Betriebskosten und den steigenden CO2-Preis für fossile Brennstoffe in die monatliche Belastung einrechnen
Besonderheit WEG: Heizungstausch ist Gemeinschaftssache
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet nicht der einzelne Eigentümer über den Tausch der Zentralheizung, sondern die Gemeinschaft. Das bedeutet für Käufer zweierlei: Zum einen ist der Zeitpunkt des Tauschs schwer planbar und hängt von Mehrheitsverhältnissen und Rücklagensituation ab. Zum anderen ist der finanzielle Beitrag über die Miteigentumsanteile begrenzt, wird bei fehlender Rücklage aber typischerweise über eine Sonderumlage eingefordert.
Häufige Fragen
- Muss ich eine alte, funktionierende Heizung nach dem Kauf austauschen?
- Nein. Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiter betrieben und repariert werden. Eine allgemeine sofortige Austauschpflicht gab es weder nach altem noch nach neuem Recht.
- Sind Gasheizungen jetzt wieder erlaubt?
- Nach der Novelle vom 10. Juli 2026 entfällt die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen. Gas- und Ölheizungen bleiben beim Heizungstausch grundsätzlich zulässig. Ab 2029 ist eine schrittweise Beimischung klimaneutraler Brennstoffanteile vorgesehen; ab 2045 gilt weiterhin das Ziel klimaneutralen Heizens.
- Wie erkenne ich, ob ein Heizungstausch auf die WEG zukommt?
- Prüfen Sie das Baujahr der Heizung (Schornsteinfegerprotokoll, ETV-Protokolle), die Diskussionen zum Thema in den Protokollen der letzten drei Jahre und den Rücklagenstand. Ein Heizungstausch in der WEG ist eine typische Sonderumlage-Situation.
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